昆明二手房买卖要收3%中介费，合理吗？
撰文：《昆明楼市》首席购房顾问 文 锋
日前，昆明市房地产开发协会与经纪协会（以下简称昆明房协）发布了新制定的《昆明市房地产经纪机构及经纪从业人员自律规范信息管理办法（试行）》，要求所有中介机构和房地产经纪从业人员都将实名录入或登记，持卡上岗。协会还明确了中介行业所提供的具体服务内容及最高收费标准。其中，二手房买卖中介服务费用为买方承担成交价的2%、卖方承担1%，如果是买方是按揭贷款的，买方还需缴纳贷款金额1%的服务费。
由昆明房协在《试行》要求行业从业人员实名录入或登记，持卡上岗，对整个市场都有积极的作用，而且明确了中介机构的服务内容及收费标准，更是值得肯定。
▲ 昆明市房地产经纪行业自律公示牌（来源：头条@昆明关注）
但是，收费标准是最高的收费标准，“最高”意味着中介服务费的最高极限，那么《试行》里明确收费标准的制定是否应该应先报批物价管理部门，待审批通过再发布执行呢？
如果这个《试行》的收费标准真的落地执行的话，昆明就是成了继2018年11月上海链家上调中介服务费后的首个跟进的城市，从之前的2%中介服务费上调至3%。只不过上海只是链家而言，而昆明是全行业，可以说昆明是全国首个全行业要试行收取3%中介服务费的城市。
上海链家调高中介费，或许是市场份额到一定程度，企业自我感觉话语权足够大时的一种利润追求方式，也或许相比其他国家，国内的中介费偏低（据说美国6%，日本6%）还需要继续上调的理由，在这之前，北京链家也上调过，后来又从2.7%下调到2.2%。
针对昆明高调试行提高房产交易中介费，一业内人士直言：这是地方政府与的某种“利益默契”，经纪机构有“商业利益”，而政府有“政策利益”。
商业利益不用过多解释，虽然仅仅1%的增幅，但放在昆明整个市场，这个量也是大到惊人。
▲ 全昆明二手房房价概况（来源：中国房价行情网）
以中国房价行情网的数据，2019年4月，昆明全市共挂牌25508套房源，挂牌市值413.5亿元，增加1%的服务费，平均每套房源将增加1.65万的中介费，就等于增加了4亿元的收入，细思极恐，这4个亿，谁将是最大的受益者？
记得在之前的《昆明到底有多少房子》文章里指出，截止2016年昆明的住房面积达到了2亿平米，而且从2013年开始，每年几乎都以1000万平米的新房供应不断推向市场，也就是说，未来的房地产市场都是存量房市场，几乎都是千万级的规模，稍微一点点变化，都是影响至深的。从某种程度上讲，现在为行业立的规矩都是为未来着想的。
▲ 2013-2018昆明商品房交易情况（来源：昆明楼市整理）
而政策利益，如果站在“房住不炒”的大背景下，提高持有环节成本，加大交易环节成本，确实能震慑有投机交易或炒房念想的部分群体。持有成本的房地产税涉及税收立法，利益牵扯太多，要做但比较耗时间；交易环节的成本，中介服务费是最容易执行，也最不需要考虑利益博弈的。
但以昆明锐理提供的数据，就去年913万平，81260套的成交量，在全国70个大中城市里，昆明还不至于到了该需要打击的地步，而通过提高交易环节成本去控制二手房的流动性，从而去支撑新房市场的成交，显然有些牵强，毕竟昆明部分区域的3年限售周期足以实现，而且大部分需要换房的客户最需要的是先卖掉手里的房源，才能腾挪资金进行改善置业。最为担心的是，如果二手房流动性差，更难以支撑起接盘侠购买的信心。
在昆明整个楼市还没到了通过抬高二手房交易成本撬动观望客户的地步，这个政策利益的出发点显然也站不住脚。
而从另一个维度，今年两会上的《政府工作报告》一个核心就是2019年降税降费，稳定为先。
在3月5日，国务院总理代表国务院在十三届全国人大二次会议作《政府工作报告》，总结了2018年工作的一系列成绩，并对2019年经济工作提出要求和任务。
总体上看，2019年《政府工作报告》延续近年以来的工作思路，淡化对经济增长速度的追求，继续维持消费物价平稳的目标。依然尝试通过减税、降费和改革措施来促进经济的稳定发展。尤其今年的减税力度高于往年，通过降低企业增值税和个人所得税，从供给、需求两个方向上发力以稳定经济。
显然，昆明成交量既不算在全国诸多城市排名靠前，涨幅水平一直也在可控范围，成交量中也没有二手房交易过半的占比情况，更不是新房二手房倒挂现象最严重的城市，在全国都在大举降税降费的背景下， 昆明敢做第一给行业设定最高收费标准的城市，只有一种解释，就是为以后的规模市场铺路，制定新的游戏规则。
而《试行》的明确收费标准，其实是在给中介机构名正言顺收费进行背书。
虽然在《试行》中明确3%的中介费，有1%由卖方承担，2%由买方承担。显然，卖方肯定不会自行承担这1%的服务费的。
在昆明这种区域市场，还依然是典型的卖方市场，卖方掌握房源，在资源不对等的情况下，买方显然是弱势群体，是最没有话语权的。
利益的传导，最终以成交表现。也就是说，原本房子挂牌200万，卖方要承担的1%中介费，为了平摊这个费用，卖方直接加价到202万。1%中介费的转移，最末端的消费者成了税费的承受者。从某种意义上讲，是间接抬高房源的市场价格，对于普通购房者而言，无疑是增加了购房成本。
很明显，这种收费标准并不科学。
100万的房子和1000万的房子，按理而言，所有的服务标准都是一样，流程也相同，但最终的收费却有巨大悬殊。
值得注意的地方，在《试行》中还有一项费用明细叫“按揭服务费”，收费标准为贷款金额的1%，其服务内容为：“协助委托人到银行进行按揭，抵押业务的相关操作；协助委托人进行房屋抵押操作；办理他项权利证；协助委托人催放贷款。”
我们以买一套价值200万的房子，以首付30%贷款70%计算，单要交给中介的费用就有：200*3%+200*70%*1%=7.4万。还不包括契税和公证费，随便计算下来10万的税费成本是必然的。那就相当于要支付60万首付+10万的税费=70万。
按照字面理解，按揭服务费就是贷款服务费。就此，我们咨询了昆明几家银行负责房贷的负责人，他们均表示，“银行就没有贷款服务费这一说，也从不收任何贷款的服务费。”
▲ 关于贷款服务费的说法
而关于按揭服务费的服务内容，“协助委托人到银行进行按揭”，这是借款人直接和银行客户经理对接，银行客户经理经过审核，认为借款人符合贷款条件，才会收取客户的资料。
而“抵押业务的相关操作；协助委托人进行房屋抵押操作；办理他项权利证。”只要前面的贷款业务审批通过后，银行会找借款人拿不动产证到不动产中心办理不动产登记，3天后银行会拿到不动产登记证明，回行办理入库手续，就可以放款了。
“协助委托人催放贷款”更没有经纪机构或者中介人员什么事了，昆明人民银行每天都有个贷款额度，在昆明的每家银行都会分到，银行内部根据业务条线又分开，有额度都可以放款，当天没额度就放不了款，谁催都没用。
也就是在这个贷款环节，基本都是借款人与银行客户经理之间的直面交互，中介人员根本用不着参与，也无法参与。
那么，也就是说按揭服务费的收取也是没有依据的。当然，我更愿意理解，3%的中介服务费用里已经包含了这项内容。
▲ 关于房地产抵押评估费的收取依据
至于二手房买卖过程中，什么担保费（二手房都是房产抵押，抵押本来就是担保的一种）、评估费（云南省物价局关于印发《商业银行转嫁房地产抵押评估费行为执法指南》的通知（2018年10月1日起实施），要求“房地产抵押评估应当由商业银行委托”“并按照“谁委托、谁付费”的原则承担费用”）等明细，也在昆明楼市粉丝投稿的《百态》文章多次提及，也是没有收费依据的。
当然，由于很多信息的不对称，中介实现房源和客源的匹配，撮合交易的完成确实是应该有回报，但在服务上应该有更明晰更专业的服务，比如律师陪同（包括昆明市场很多没证的，还有未下证需要做定金公证进行交易等等），如果单纯就目前罗列的服务内容，别说2%，1%我都觉得不值。
另外，收费问题，房协应该设立共管账户，交易前由买方支付到第三方账户（如房协），交易完成后，再由房协确认支付给中介机构，可以大量减少扯皮甚至纠纷问题，房协可以根据买方的满意度给中介结构或者中介人员评级，这应该会比考试持证上岗来得有效。
我们坚信，房协作为推动政府与企业之间更畅通更有效对话的重要角色，对于一个区域市场，规范其行业规范和交易行为，去监督和提升行业从业人员的专业度，这是非常有必要的，我们也相信所有政策的出发点都是好的，这个行业就应该鼓励多劳多得，支持专业是有价值的，但如果中介的服务和收费标准有失公允的情况下，我们更愿意相信房协是能为广大的消费者说话的。
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